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ホーム > トピックス > 【顧問業務】エレベーターの修繕の判断の方法は?

【顧問業務】エレベーターの修繕の判断の方法は?

2014年02月23日(日)

 顧問先の築15年目のマンションのエレベーターの調子がおかしいとの連絡。

 

 大きな音がしたと言う証言があり、その後、スムーズに開閉しなくなったということで、損害保険のでの対応も考え、鑑定人に立ち会ってもらい、一部は保険で出るところまでは、こぎつけました。

 

 こう言う場合、基本は、管理会社が保険会社との交渉窓口になるのですが、ほとんどの担当者は、技術的な知識が十分ではなく、明らかな破損事故でなければ、「交渉して保険適用」まで持って行くと言うことは、難しいようです。

 

 で、顧問の出番となり、一部とはいえ、保険適用を勝ち取った訳ですが、ここからが大変。

 

 このマンションは、20戸。

 

 新築以降、たび重なる修繕が生じ、財政が困窮。

 当社の大規模修繕コンサルティグと管理委託契約の見直し、更には、清掃委託回数を減らして、一部は自分たちでやると言う決断までして、大幅に財財務状況を改善している最中です。

 

 この過程で、エレベーター保守も、それまでのメーカー保守から、独立系保守会社に替えました。

 

元々、保守は、POG契約。(パーツやオイル等の消耗部品の交換は含まれているが、ロープなどの交換は含まれていない契約)

 

経済的なメンテナンス工事となるよう、徹適したコスト管理が必須です。

 

今回、保険適用対象外の工事をどうするのか?をテーマに、臨時総会が開催されました。

工事費は数十万円ですが、見積書を見ても、交換すべき部品なのか、その価格は適正なのか?を判断することは、一般の人にはまず無理です。

 

そこで、当社では、複数のエレベーター保守会社から、一般的な長期修繕計画表を入手し、その各部品等の交換目安時期を掴んだ上で、交換工事の時期が適切かどうかをアドバイスしています。

 

価格に関しては、例えばバッテリー等は、市場価格を調査しますが、制御盤などは、さすがにわかりませんので、どんな製品や機能なのかを聞いて、経験則で、判断。

 

工事費に関しては、何人の作業者でどれくらいの時間が掛かるのかを聞いて、査定します。

高額な工事であれば、ホントにそれだけかかってるのか、現場を見ることもあります。それにより、当社としての査定能力も向上させる訳です。

 

ちなみに、管理会社の管理委託業務においては、「工事見積りの取得」と言う項目はあっても、それを査定すると言う項目は入っていません。むろん、組合からは、「まけるように言ってくれ」と言う依頼はありますが、「まけてもらう根拠」や「交渉ノウハウ」を駆使して、やってくれと期待できるものではありません。

 

逆に、工事金額に組合側にわからない「紹介料」が含まれていたら、価格の交渉は、「落とし所ありき」で、終わってしまいます。

 

当社の顧問業務では、そう言う日常修繕工事でも、不明瞭な紹介料はもらいません。

 

前述したようなノウハウの積み重ねで、顧問先のマンションの最大利益のために、仕事を行うことをポリシーとしています。

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