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ホーム > トピックス > 【管理見直し】テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話(3)

【管理見直し】テレビ電波障害施設撤去…ホントにあった怖い話(3)

2014年07月06日(日)

 組合が管理会社に依頼して、出てきた見積もりは、なんと320万円(税別)。

 管理会社に、他の工事会社にも見積もりを取ってほしいと依頼したところ、「当社の工事担当部署の見解では、この見積もりは妥当。しかし、値引き交渉はしてみる」と言う回答。

その結果出てきた見積もりは、270万円(税別)

 一気に50万円も値引きされたことについて、「最初の見積は何だったの?」と言う印象と、組合の事情を鑑み、協力してくれたという印象とが相半ばしますが、心配の種(事故による補償)をなくす以外には、何も生み出さない撤去工事ですから、もっと安くしたいというのが本心です。

 そこで、顧問である当社の出番。
 当社の顧問業務は、管理委託契約の業務品質監査、組合運営へのアドバイス、日常修繕工事へのセカンドオピニオンやコストダウンコンサルティングがあります。

 工事の必要性、価格の妥当性のチェックや査定による価格ダウン方法もありますが、高額な工事については、工事仕様書を作成して、同条件で相見積もりを取得します。

 当社は、工事業者から不明朗なバックマージンをもらいませんので、この手法で、他のマンションにおけるテレビ障害施設撤去工事を半額から三分の1程度にまで、コストダウンした実績がいくつもあります。

 今回、まずは、工事仕様書を作成するために、新設工事を担当した工事会社にヒアリングを行ったところ、驚愕の事実が発覚!

 この電波障害エリアは、私鉄とJRが並行して走るところで、マンション周辺のエリアと、その両線の間のエリア、更に、その反対側との3エリアに分かれています。

 ケーブルは、線路をまたぐことはできないため、マンションの屋上以外に、各エリアにアンテナを設置しなければなりません。

 しかし、どれだけ探しても、そのアンテナがないのです。

 当時の図面を見ると、電柱から各住戸に引込線があることになっていますが、現地を見ると、電柱にブースターやケーブルがついているのに、各戸への引込線がありません。

 その点を尋ねると、帰ってきた答えは…
「当時、この二つのエリアに電波障害が出るかどうかは微妙な状態で、とりあえず、電柱周りの工事をしておいて、その後、実際に障害が出た段階で、アンテナを立て、各戸に引込む予定だった」

 つまり、この二つのエリアの施設は、「マンションの電波障害施設には該当しない」=「撤去する義務はない」ことになります。

 この施設は、ボリューム上は、全体の1割程度なので、金額を下げる要素としては、大きくないのですが、1円でも価格を下げたい組合からすれば、助かる話。

 そして、管理会社が「これ以上、下げるのは無理」と言う価格について、当社が2社に見積もりを依頼。

 1社は、市内でそこそこ大きなA社、もう1社は、個人親方的なB社。

 今回の撤去工事は、電柱数が60本程度の大きな工事なので、B社は、「規模が大きすぎて、ちょっと無理かも」と言う返事。

 と言うのは、この規模だと、普通は、元請会社が仕事を受けて、工事の段取りを行い、問い合わせ対応や廃止手続きなどを行って、実際の工事はB社にやらせるという図式だからです。

 これまでも、電柱数が数本程度の工事では、B社が圧倒的に価格競争力がありました。

 一方、A社は、元請工事のできる十分な体制がありますし、これまでも、当社のコンサルティング・顧問先の同種の工事で、規模が大きなもので、非常に安くて安心して任せられる工事をしてくれています。

 今回、管理会社の「底値」が270万円でしたが、A社は200万円を下回る金額の見積り。

 これでも十分下がっているのですが、組合のことを考えれば、更に下げられないか?を徹底的に追及するのが当社の仕事。

 そこで、B社に対して、工事周知文書の作成、廃止手続きなどを、当社が、丁寧に、具体的にサポートする約束を行い、見積もりの提出を依頼し、出てきた見積もりは、150万円を切る価格。

 更に、撤去エリアの縮小を織り込むと、もっと下がります。

 当社が見積もりを依頼する場合、一式見積もりを許さず、間接費も、その根拠を精査する一方、不測の事態が起こった時も、その会社に押し付けないという姿勢を知っているので、A社もB社も、値引きの「のりしろ」を作らなくても、きちんと利益の出る仕事になることを知っていますので、こういう価格が出てきます。

 それに、後で、「紹介料を下さいね」なんてことは、絶対言いませんから、その利益も目減りしません。

 この価格の実現には、過去の経緯確認や初動における理事長の協力が欠かせませんでしたし、総会決定事項であっても、臨機応変に私の活動を容認していただいた理事会決定なども後押しとなりました。

そういう組合の皆さんの切実な願いと大きな期待に応えて、管理組合の利益のために本気になる専門家を顧問にした組合の勝利!と言うことでしょう。

 私にとっても、何しろ、マンションの皆さんが、最初、覚悟していた出費に対して、その半分以下で済むことになったのですから、ハッピーなことであり、良い仕事ができたと言う満足感がありますね。

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