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ホーム > トピックス > 【管理見直し】「機械式駐車場解体工事」物語り…前半

【管理見直し】「機械式駐車場解体工事」物語り…前半

2015年03月18日(水)

【解体中】 ここをクリックすると写真が見れます↓
解体工事2


【解体後】 ここをクリックすると写真が見れます↓
解体工事1

岐阜県各務原市の築13年20戸のマンションで、3段式、4段式機械式駐車場の解体工事→平面化工事を実施しています。

まだまだ十分使えるのに、なぜ解体するのか?

それは、これまで、天候やトラブルで、幾度も停止し、復旧までに時間がかかることから、いかに駐車場賃貸料が安いとは言え、段々と敷地外の月極め駐車場に出て行く人が出てきて、マンションの収入が減ってくる…。

とういうことは、将来の修繕や建て替えの資金が不足する…。

しかし、保守料金は、駐車台数に関係なく、毎年支払が生じる…。

試しに、維持費用と建替えの見積を取ってみると、なんと、マンションの大規模修繕工事に匹敵する費用が掛かるので、今の3倍以上に修繕積立金を値上げする必要がある…。

とは言え、組合が敷地外に一括して機械式駐車場解体‐平面化の駐車台数を確保するのは、簡単ではなく、2年越しで、住民の皆さんが慎重に検討され、最終的は、停止→1段目のみ利用と言う状態で、各自が敷地外に駐車場を確保するところまでこぎつけ、最終的に「解体」と言う結論になりました。

その間に何度も会合が開かれ、役員さん、修繕委員さんのご苦労は、かなりのものでした。

工期は1か月。

管理会社の提案は、この工事を機械式駐車場の保守会社に依頼するというもので、見積は約650万円。その設計・監理業務を設計事務所に依頼する費用が110万円。

保守料は、新築当時は約30万円。当社の管理見直しコンサルティングにより、約半額になりましたが、撤去することで、この保守料が不要になっても、工事費の回収は、いつになることやら…。

管理会社に、設計事務所ではなく管理会社がコーディネートするよう依頼しましたが、そこまでを引き受ける能力はないと返事で、最終的に当社の顧問業務の中の「特別コンサルティング業務」として、引き受けることになりました。

当社の考えは、
「不要な中間マージンを排する」
「工事会社の知恵を活かす」
「組合側が過大な負担なくできることは、組合がやれないか提案する」
「管理会社を最大限活用する」

その考えの元、まずは、当社が基本プランを作成。プレイヤーの整理。

解体は解体業者に、駐車場平面化は、駐車場整地・ライン引き、更には電気工事もできる専門業者に、それぞれ見積もりを取り、過大な負担なく住民の手で出来る業務を抽出して、整理し、組合に依頼。

業者のお見合いと業務の連携のためのコーディネートを実施。

道路の街灯移設の段取りに必要な自治会との交渉は理事長にアドバイス。

そうして、最終見積もりは、当社の特別顧問料(個別コンサルティング)を含めても、トータルで約320万円。

管理会社提案の半額以下で実現することができました。

一般的には、マンションの管理も修繕も、組合は「管理会社にお任せ」、管理会社は「業者にお任せ」の図式が根強く、それは、とても「楽」なのですが、結局は、かなり高くつく!と言うことです。

組合の最大利益実現のために尽力すれば、760万円の支出が、320万円に抑えられるという実話です。

しかも、再利用できるもの、例えば、カーブミラー、フェンスは、マンション内で、付け替えたり、機械式駐車場の制御盤は、業者に引き取ってもらい、緊急在庫品として活用してもらうとかの工夫で、一石二鳥も三鳥も。

ただ、これで、何もかもうまく行くものでもありません。

機械式駐車場の解体時に、基礎を斫って、その上にコンクリートを打設する予定が、実際に、地面をめくり壊し始めると、基礎が予想より小さく、全部取らないとダメになり、コンクリートから、アスファルトに仕様を急遽変えるとか、道路面の公衆街路灯の移設位置の調整とか、実に様々な問題が出てきてます。

臨時駐車場は1か月しか手当てしていないので、工期の遅れは困るため、現場からの緊急連絡を受けて、その必要性やコストの問題を判断し、理事長などに、翻訳して伝え、承認してもらうと言う想定外のコンサルティング業務も発生します。

残り半月。

まだ、何かあるかもしれませんが、「問題は起こるもの」「問題の解決の向うに、住民の笑顔と幸せが待っている」と考えているので、何が起きても、充実感満載ですね。

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