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ホーム > トピックス > 都心マンションの機械式駐車場の修繕は大変!

都心マンションの機械式駐車場の修繕は大変!

2015年01月20日(火)

今、名古屋市内のマンションの機械式駐車場修繕工事のコンサルティングをしています。

普通ならば、その単体工事をコンサルタントに依頼することはないと思います。

今回は、築12年目のマンションの大規模修繕コンサルティングを依頼され、建物調査を行った結果、あと数年間は、先送りできると判断、鉄部の塗装や屋上の防水の部分改修等だけで行きましょう!とアドバイスしており、それと合わせて、2年前から提案されている機械式駐車場の修繕工事の可否判断のアドバイスや見積もり査定なども行っているという訳です。

当社の大規模修繕コンサルティングや管理委直しコンサルティングでは、「顧問業務」も含まれており、こうした大規模修繕以外の修繕工事のセカンドオピニオンや見積もり査定も行うのが特徴。

何しろ「これでもかっ!」と言うくらいマンションの皆さんを幸せにするのが当社の使命です。

また、大規模修繕工事に先立ち、管理委託契約の見直しも行っており、機械式駐車場の保守会社も、入札を実施。保守料金だけでなく、修繕の考え方などもヒアリングして、保守業者を決定。

旧保守会社から提案されていた「塗装」「制御盤交換」「落下防水フックの全数交換」のうち、「塗装」は採用し、「チェーンの交換」・「制御盤故障に備えた取替用制御盤の即時納品体制の整備」
に変更しました。

塗装は、建物の改修業者に競争入札で発注。

機械式駐車場の保守会社に塗装も一緒に発注した方が割安になるのでは?と思われるかもしれませんが、実際は、保守会社に依頼すると、塗装工事は外注するので、建物の塗装工事会社に、機械式駐車場の塗装を依頼した方が、全体としてはコストを抑えることにつながります。

もちろん、こうしたコスト抑制のためにコーディネーターがいることが前提となります。

今回は、二つの工事・二つの業者の同時工事に加えて、工事期間中の代替駐車場問題も解決しなければなりません。

約40基ある駐車場を4期(4週間)工事に分けるので、約10台ずつ敷地外に移動してもらうので、約1カ月間10台分の駐車場が確保できればいいのですが、実際は、毎週、車種が変わるので、確保した駐車場に入る・入らないを区分けして、各週ごとに抽選を行い・・・と言う複雑な運用を行わなければなりません。

結果、大きな車ばかりの週が生じれば、駐車区画が足りないということもあり得ます。

最初は、役員の皆さんが、自分たちが2台目を借りている駐車場など、空いている様子なので、手分けして当たりますよ!と言われたのですが、結果は、見つからず。

結局、10台まとまって借りられるのは、マンションから500メートル程度離れた時間貸し駐車場。
管理会社が、そのグループ会社に依頼して、見つけてくれたものでした。
管理会社の協力は大変ありがたく、管理会社を変えないで良かった!と感じた瞬間でしたが、普段、時間貸ししている駐車場のため、収益性が高いので、1か月借り上げると、付近相場の4倍と言うのがネック。

そこまでの距離も遠いので、理事や修繕委員からは、「近くに、コインパーキングや大型スーパーもあるのだから、自己責任で探して借りて、その間の領収書で支払えば一番安上がりなのでは?」と言う意見も出ました。

しかし、私のアドバイスは、
「住民の中には、運転が苦手なご婦人や高齢者もおられるので、その方々が、駐車場探しで、オタオタするうちに、事故を起こすと言うことも考えられる。こういう場合は、一番の弱者の立場で対応方法を考えるべし。つまり、まずは組合として、代替駐車場を確保する。その前提で、自力で近くで探したい人は、申し出てもらい、一括借り上げ台数が減少すれば、ラッキーだと考える。」
と言うもの。

理事・修繕委員の皆さんで議論いただいた結果、私のアドバイスに沿う結論となりました。
今回は、代替駐車場が見つかったから良かったのですが、次回の修繕時期にまた見つかるとは限りません。

皆さんには、「今後も、常に、代替駐車場探しと言う難問と付き合うのだ!」と言うことを強く意識していただく出来事になりました。

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