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ホーム > トピックス > 【管理見直し】管理見直しコンサルティングに対する管理会社の反応は?

【管理見直し】管理見直しコンサルティングに対する管理会社の反応は?

2014年07月29日(火)

当社による管理見直しコンサルティング導入が総会の議案に上がった時、管理会社の反応は、大きく分けると二つ。

一つは、管理組合がそういう判断に至ったのは、管理会社に反省すべき点があったと真摯に反省し、積極的な改善を行う会社。

こういう姿勢を見せると、実際、たとえ入札になっても、その管理会社が引き続き選ばれています。

と言うのは、当社の管理見直しコンサルティングでは、現状の管理委託業務調査を詳細に行い、管理組合の潜在的な不満や要望を顕在化させて、そのマンションにとって最適な管理業務仕様書を作成したり、管理コストの無駄を省く工夫をするので、現管理会社は、友好的で積極的な協力をすれば、組合側が、それまでどこに不満があったのか、どのような管理を望んでいるのかをいち早く知ることができるわけですから、早々に具体的な改善を見せることで、実際の入札においても、価格以外で評価されるからです。

ただし、こういうケースは、あまりないのが、残念ですが。。。

もう一つは、「自分たちは、これまでちゃんとやってきたのに、コンサルタントが住民を扇動して、管理会社を変えさせようとしている!」と反発するケース。

こちらは、良くあるケース。

フロント担当者にとっては、自分が担当しているマンションで、「管理見直しコンサルタント」が登場して、総会で契約が決議されようとしていると聞いたら、自分の仕事ぶりが批判されているようで、しかも、会社での自分の評価が下がるような気持ちになることは、よくわかります。

しかし、管理業務の品質がイマイチなのは、新築当初からの管理委託契約がアバウトで、見直されていないからですし、管理委託費が高いのは、競争もなく、社内努力をしても、それは、会社の利益幅を増やすだけで、顧客(マンション側)に還元する必要がないという「管理業界の構造的な問題」なのであって、基本的には、フロント担当者の責任ではありません。

ただ、確かに、フロント担当者が、サポートやアドバイスと言う範囲を超えて、強引な組合運営をしているケースもあります。

この場合、ご自身は、「素人の住民を導いている」と言う意識や、迷ってなかなか決められない組合の指南役として、頼りにされていると言う自負もあるようで、それはそれで、良い面もあります。

しかし、私が、実際に理事会や総会で良く見て、「それはまずいでしょ!」と思うのは、住民の発言を遮って発言したり、「他ではこうだから!」と管理会社側の理論を押し付けたり、時には、無意識のうちに、自社の利益を守るために、恣意的な発言をしているケース。

実は、それで、理事会や総会が無事終わっても、住民側には、不満が残っているのですが、フロント担当者は、気づいてない。。。

当社との管理見直し&大規模修繕コンサルティング契約を審議する総会で、実際に、こんなことがありました。

議決権行使書で、当社とのコンサルティング契約に反対された方がいて、その理由をヒアリングした結果を議案審議の冒頭で、管理会社の担当者が、次のように発表。
 

◎現在の管理会社に管理業務見直しと管理委託費の見直しを要請することで、来期より管理費の削減メリットがすぐに表れるので、反対します。(コンサルティング業務の費用負担が回避できる)



これ、この文書だけを読めば、正論に聞こえるのですが、実際は、組合員の発言そのままとは、思えません。

なぜなら、現行の管理会社は、この管理組合から管理費会計が赤字になっていることへの改善案を出せと言われたことに対して、管理費の値上げを提案しており、具体的な管理見直しやコストダウンの提案は、一度も公式にしていないのですから、住民の方が、前記のような反対意見を出す根拠を持っているとは考えられません。

もし、「コンサルタントを入れなくても、現在の管理会社に申し入れることで、改善できないのか?」と言う程度の表現であったなら、よくわかります。

コンサルタントに報酬を払うくらいなら、管理会社も価格を下げるのに!と、管理会社が言いたい気持ちはわかりますが、この表現は、いささか自社に都合よくアレンジし過ぎでしょう。


しかも、総会での議論の最中に、「管理会社も管理費削減案はある!」「コンサルタントの予測より、もっと下げられる」と、「管理品質を下げたコスト削減案資料」の紙まで出し始める。。。

その資料は、事前に理事会で説明されていない資料ですから、いきなり総会で出すのは、理事会を無視・軽視していることになるので、絶対にやってはいけないことなのですが、管理会社の担当者は、自社の管理を継続したいため、あるいは、それが組合にとって一番いいことだ!と信じて、必死だったのでしょう。

さすがに、理事のお一人から、このフロント担当者に対して、「勝手な発言を控えるように!その発言が、管理会社の心証を悪くするのがわからないのですか?」とクールな叱責がありました。

当社の「管理見直しコンサルティング」は、現行の管理会社変更ありきではないのに、「変えられてしまう!」と過剰な反応をれるのは、当社にとっても、良いことではありません。

実は、以前、当社の管理業務調査により、いくつもの管理業務の不履行や不完全履行が明らかになり、その担当者が精神的に追い込まれて、やつれてしまったと言う、申し訳ない&苦い経験があります。

そう言った経験をして以来、コンサルティングに入る際には、必ず、管理会社に挨拶に行き、礼を尽くして、「管理見直しは、管理会社批判でも担当者批判でもない」と伝え、このようなことが起こらないようにしています。

今回も、事前にその旨を伝えたつもりだったのですが、「そのマンションにとって、最も適切な管理を実現する」と言う目標に向かって、一緒に考えてもらうという理想の形にするのは、なかなか簡単ではありません。

 

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