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ホーム > トピックス > 【大規模修繕】結論を保留をして、ベランダ追加調査をした理由

【大規模修繕】結論を保留をして、ベランダ追加調査をした理由

2014年10月18日(土)

名古屋市内の築12年目40戸規模のマンションで、本日、追加調査を実施。

実は、このマンションは、当初の簡易診断でも、過去の建物の不具合調査でも、「建物の状態が良いので、大規模修繕工事は、数年先に延ばせそう」と予想していたマンションでした。

ところが、事前アンケートで、2つの住戸から、「ベランダの外壁タイルが落ちている」と言う回答。

そのようなことがあれば、管理会社に連絡がありそうなものですが、そもそも、このマンションでは、理事会は総会前くらいしか開かれず、何か突発的なことが起きても、理事長に相談がある程度で、管理会社がどんどん対処してしまう運用。

恐らく、理事長の判断で、理事会を開催したこともあったのでしょうが、そもそも、総会前の決算・予算理事会でさえ、議事録が残っていないので、把握しようがありません。

これ、マンションの歴代役員がちゃんと管理たるものを知らないから!と責めるは訳にいきません。

何しろ、このマンションの管理見直しコンサルティングに取り組んだ時に、管理会社に挨拶に行ったら、「管理会社抜きで、臨時総会をやったなんて、信じられない!そんなことは、ありえない」と管理会社のフロント担当者が言うほど、管理会社任せのマンションでしたから。

その管理会社が、「大規模修繕工事を早くらないと!」「築10年くらいでやるものです!」と言われたことがきっかけで、当社に相談に来られたのが、管理見直しのきっかけだったのですが、その際にも、ベランダの外壁が剥落していたという話は、一切ありませんでした。

その時からベランダのタイル剥落はあったのかもしれませんが、当時は、築10年を迎える寸前。ことが大きくなると、販売会社を巻き込んで、一気に問題がややこしくなり、責任云々の問題で、大規模修繕工事の時期がいつになるか?と言うことになりますが、管理会社にお任せであれば、早々に大規模修繕工事が始まったことでしょう。

記録が残っていないので、どこで、この重要な情報が止まったのかは、定かではありません。

いずれにしても、初めてベランダに立ち入り調査を行ったら、1平米程度のタイル剥落が、1戸、大きくはがれて今にも落ちそうなタイル状況の住戸が1戸あり、愕然。

 



ベランダのある南側の外壁は、上層部は劣化が少なく、下層に行くに従い、浮きが多くなっていました。

最初、立入調査に協力いただけたのは、これらの住戸を含めて7戸。

ここから、調査技術スタッフが出した大規模修繕工事予算書と共通見積書では、タイル外壁の貼り換え補修数量をどう見るかが、大きな問題となりました。

その差は、20㎡~140㎡。

このマンションは、予備のタイルが大量にあるので、20㎡なら、既製品のタイルの購入でも間に合うのですが、140㎡ならば、新規に窯で焼かなくてはいけません。

タイルの貼り換えは、接着剤の注入工法に比べると、はつった上で、下地を補修し、貼り付ける工程となるので、単価あたりの価格は、一桁違います。

タイル代と工賃を加えると、最大で500万円近く変わる可能性もあります。

ここまで大きく変わる要素を「足場を組んでからの実数清算で」としたうえで、大規模修繕工事予算を取るのは、マンションの規模からすると、大きすぎると判断したのが、今日の追加調査の理由です。

再度、上層階から中層階、下層階を調査し、タイルの状況が、どの階層まで、どれくらい悪いのかを想定するための調査です。

案の定、下に行くほど、タイルの浮きが多くなっていました。

全戸数の調査ができたわけではありませんし、南側以外の、西側・東側は、元々、手が届きませんから、そもそも「想定」なのですが、その「想定」の精度を少しでも上げて、大規模修繕工事の入札に取り組みたいと思います。

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