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ホーム > トピックス > 【管理見直し】管理委託見直しマンションで現在の管理会社が継続できるケース、できないケース

【管理見直し】管理委託見直しマンションで現在の管理会社が継続できるケース、できないケース

2013年11月11日(月)

  四日市の築7年目の約40戸のマンションで、管理会社選定のための、2次審査(プレゼン選考会)が開催されました。

 結果としては、現在の管理会社の継続となりました。

 元々、管理委託契約の見直しコンサルティングは、現在の管理会社の変更ありきではありません。

 しかし、単に管理委託費の見直しをしたいと言うケースはまれで、多くが、現在の管理会社に多少なりとも不満があって、当社にコンサルティング依頼があります。

 そう言う点では、他の管理会社がゼロからのスタートであることに比べて、現行の管理会社は、マイナスのスタートとなるので、その分ハードルは高いと言うことになります。

 当社のコンサルティング契約が決まると、現行の管理会社を尋ね、「仁義を切る」ことから始めるのですが、ある管理会社は、「どんな不満があるのか」「改善点はどこか?」「どうしたら、契約を継続できるか?できれば入札を行わないで継続できないか?」とわざわざ訪ねて来られます。

 一方、別の管理会社では、私が訪ねて行くと、「あなたが住民を扇動したのだろう」「きれいごとを言っても、結局は管理会社変更ありきだろう」と敵視されるケースもあります。

 どちらのマンションでも、その担当者からは、概ね上手くいっていると言う報告が会社に上がっているのに、急に、コンサルタントが入ったことに驚くのは同じでも、その後の反応がまるっきり違います。

 前者は、当社による見直しや仕様変更を待つまでもなく、現行の管理委託契約の中でも、改善を図り、住民の評価を上げていくことが多く、後者は、管理見直しに非協力的で、逆に、マンション住民の評価を下げて行くことが多いようです。

 今回のマンションでは、正に、前者で、しかも、最後の最後になって、大きく管理費を値下げした見積りを出し、管理体制の改善と新しい優秀なフロント担当者が継続してそのマンションを担当することを約束しました。

 実は、大きく値下げすると言うことは、「じゃあ、今までの管理委託費は何だったの?」と言うことにもなりかねない「もろ刃の剣」ですが、管理会社からの説明では、
① 新たな管理業務仕様書が、従来とは大きく異なることで、遊びのない金額設定ができたこと
② 会社における業務の効率化を図ったこと
③ 協力業者に個別にお願して、このマンションの契約を継続できるような利益ぎりぎりの金額を出してもらったこと
等を、丁寧に説明し、検討理事・専門委員メンバーの「安くなるとサービスが低下するのでは?」と言う懸念を払しょくしました。

 正直、その管理会社のプレゼンでの質疑応答では、管理会社は「針のむしろ」状態。

 そこで、変な言い訳をせず、改善への強い意欲を堂々と述べたことが良かったようです。

 結局、「現在の管理会社の継続は、あり得ない」と言う強い意見をずっと持っていたメンバーも含め、全員が、3社の中で現行の管理会社が1番だと評価しました。

 とはいえ、プレゼン審査会の審査終了時には、「まだこの管理会社を完全に信用した訳ではないので、今後の業務の品質監査をお願します!」と依頼されましたが、これが、当社の望む理想的なカタチ。

新しい管理会社が決まり、委託費が安くなり、報酬をもらって仕事は終わり・・・を良しとはしません。

マンションの役員が輪番制で変わり、管理に関する意識が薄れても、当社との顧問契約によって、良い管理を継続的に実現することができると思います。

 

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