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ホーム > トピックス > 【管理見直し】マンションの管理見直しと管理会社の変更(2)

【管理見直し】マンションの管理見直しと管理会社の変更(2)

2014年03月06日(木)

 昨日、「当社の管理見直しコンサルティグにおいて、管理会社を変えることは手段でも目的でもありません。」と書きましたが、実際、新仕様書に基づいて、入札を行う時は、現在の管理会社にも参加して頂きます。

 

 現在の管理業務への疑問や疑念があるから、管理見直しが行われるのですが、組合側は、最初から管理会社を変える意思を持っているケースは、まず、ありません。

 

一部に、そう言う強硬派の住民がいるのは、よくありますが、多くの住民は、そもそも管理会社との接点は、ほとんどなく、平穏無事に過ごしているので、「どうして管理会社を変えなきゃいけないの?」と言う意識です。

 

管理会社を変えることのリスクは、実際には全くないのですが、住民の「安心感」と言う点では、従来の管理会社の業務の質が上がり、価格が下がる方が、ウエルカムです。

 

従って、「管理見直しコンサルティング」期間の半年程度の間に、現行の管理を見直して、それまでの住民の不満を解消するような姿勢を見せれば、現行の管理会社の方が、圧倒的にアドバンテージがあります。

 

 しかし、時々、入札を辞退する管理会社があります。  表向きの理由は、「組合からの信頼関係がなくなったので、継続できない」と言うものです。

 

 こう言う管理会社の共通の特徴は、現行の管理が、極めて杜撰だったり、過去の日常修繕工事の際に、目に余るバックマージンを取っていたと言うことです。

 

具体的には、次のような問題があります。

 

・共用部の照明について

 ①在庫管理が出来ていない。

 ②共用部の照明の購入単価が、通常の倍近くである。

 

・鍵の保管

 ①鍵の保管状況が、悪い(机の中に散乱している)

 ②管理室と会社と点検業者に、それぞれいくつあるか把握していない。

 

・図面

 ①竣工図面がなく、現状と違う設計図面が保管してある(管理ひき受けの際に、確認していない)

 ②管理規約の原本がない。

 

・修繕履歴

 ①修繕履歴が作成されていない

 ②修繕履歴があっても、工事内容が不詳である。

 

・保証、保険

 ①新築建物の10年保証について、知識がなく、組合のお金で、保証部分の防水工事をしている。

 ②火災保険が、自社またはヒモツキの保険代理店によって掛けられ、不要・割高な保険が掛けられている。

 

・理事会

 ①理事会議事録が作成されてない。

 

・点検等の報告書

 ①報告書が作成されていない。

 ②あっても、「やりました」と言う程度の報告書で中身がない。

 

・日常修繕の見積り

 ①1社からしか、取得していない。

 ②常に、自社が元請けの見積りで、下請けの会社の見積もり額に対して、割高なマージンが乗せられている。

 

 当社の調査と分析で、こんなことが、十年以上も続けられていたことが、明らかになるので、「組合からの信頼関係がなくなったので、継続できない」と言うのは、間違ってはいないとしても、だからこそ、これまでのお詫びと長年の顧客だったと言う感謝の印に、管理改善をして、継続する道を選ぶべきだと思います。

 

しかし、そうしないのは、それ以外の理由もあります。 それは、「当社が示す、きめ細かな管理業務仕様書についていけない」と言うことです。

 

管理に沢山の問題が見つかるマンションでは、管理会社の担当者のスキルの問題もありますが、その会社のバックアップがお粗末なケースもあります。

 

いずれにしても、管理業務の品質の良しあし、支払っている管理委託費と管理業務のコストパフォーマンスは、専門家に診断してもらうことで、初めてわかると思います。

 

当社では、その無料診断を行っていますので、是非、多くのマンションに利用して頂きたいですね。

 
 

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