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ホーム > トピックス > 【大規模修繕・管理見直し】法律も規約も都合よく解釈する管理会社?

【大規模修繕・管理見直し】法律も規約も都合よく解釈する管理会社?

2014年05月19日(月)

 最近、あるマンションと大規模修繕コンサルティング契約を締結しました。

 このマンションでは、理事会で、管理会社とのコンサルティング契約を迫られ、一旦は、総会議案に、管理会社主導で進めることが盛り込まれたのですが、疑問を持った理事長から問い合わせがあり、一度相談を受けた後、勉強会と理事会を開催し、管理会社との契約ではなく、当社との契約を結ぶことに変更。

理事会では、住民アンケートも取って、当社に依頼したいという意見がほとんどだったので、管理会社との契約加藤社との契約か?と言う両案併記の議案にならず、先に配布され、管理会社主導案が書かれた総会議案書を廃止して、改めて、当社とのコンサルティング契約締結の議案が書かれた総会案内と説明資料が配布されました。

 もちろん、管理規約に則り、事前周知に必要な期間を十分とっての配布です。

 これに対して、この管理会社はどうしたか?

 役員クラスの人物から理事長に連絡があり、面談。
 「なぜ、管理会社ではなく、他のコンサルタントを選んだのか?」
 「管理会社に不満があるのか?」と言う話だったそうです。

理事長は、
 「(当社は)大規模修繕工事の基礎知識を教えてくれて、組合側に立って、品質を悪くしないで、工事費を安くするという説明があったから」と言うような回答をされたそうです。

 そして、最後は、その役員さんから、「安くなればいいんですね?」と言う確認があったそうです。

そして、総会前日。

 再び理事長に電話があり、当社の提示したコンサルティング料金より安くするから、「明日の総会で、提案させて欲しい」と言う申し入れ。

 工事費を安くするコンサルティングではなく、自らのコンサルティング料金を安くするという提案。当社のコンサルティング料金を知っての「後出しじゃんけん」(笑)

 理事長は、曰く
 「総会では、あらかじめ案内した議案しか議論できないのは、区分所有法にも管理規約にも書いてあるのだから、ダメでしょう?」

 その時は、その役員さんは、黙ってしまったそうですが、実は、この役員さんは、親会社からの天下りだそうで、恐らく、そういうマンション管理特有の法律について、知らないのでしょうね。

 で、電話は終わり。

 ただ、その後、管理会社の担当者から
 「議案ではなく、提案をしたいだけですが、それでもダメでしょうか?」と言う電話があったとのこと。

 これも、論外。

 総会の議案に対して、それを保留したり、否決するような提案を行うのは、実質的に、修正議案の提示か、新たな議案を追加するのと同じです。

 また、形式的に「議案」でなくても、総会の内容を決めるのは、理事会であり、前日に理事長への電話一本で、新たな内容が簡単に追加できるのであれば、理事会の機関決定の役割を無視して、理事長の独断的な権限行使を助長することになり、これも、手続き違反。(緊急的なことは、許容されると思いますが)

 いずれにしても、管理会社のコンプライアンス上、行ってはいけないことです。

 今回は、理事長が、当社との出会いをきっかけに、ある程度の勉強をされたので、自社に都合よく法律や規約を解釈し、組合運営・総会運営を自社有利に行おうとする管理会社に「待った」がかかったという例ですが、ほとんどのマンションでは、押し切られるでしょうね。
 
 これは、当日のプレゼン資料。全部で60ペー以上あります。
大規模修繕コンサルプレゼン

 実際の総会では、そのような「いきさつ」は、話しておりませんが、満場一致で、当社へのコンサルティング契約締結が承認されました。

 目的は、大規模修繕工事の成功、そして管理の改善。

 管理会社の裏工作を暴露することで当社との契約を結ぶのではなく、管理会社に協力してもらい、あるいは、管理の質を改善してもらい、組合が幸せになることを目指します。
 

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