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ホーム > トピックス > 【管理見直し】入札に至らないで、現行の管理会社が選ばれるパターン

【管理見直し】入札に至らないで、現行の管理会社が選ばれるパターン

2014年11月28日(金)

管理見直しコンサルティング中のマンションで、まずは、現行の管理委託業務の改善に取り組んだところ、現行の管理会社が、業務の改善と合わせて、思い切った金額改訂(値下げ)を提案してきました。

新築以来、12年、一度も見直していないので、管理費が割高なことは明らかですが、このマンションの場合、組合と管理会社との関係は、悪い訳ではなく、フロント担当者も、ちょっと頼りなさげなところはありますが(笑)、仕事はきちんとやる方なので、今回のコストダウン金額を見て、理事会役員さんたちは、「ここまで下げてくれるなら…」と言う感触。

もちろん、管理委託業務の仕様書は、入札を前提に、より高品質にメリハリを付けた内容にブラッシュアップされているので、組合側としては、「安かろう悪かろう」になっていないという安心感があることも、心動かされた一つだと言えます。

ただし、総会では、
「入札をして適正価格を知りたい」
と言う声もあったことは、事実。

それは、管理会社も知っていて、先日の管理委託契約検討理事会には、フロント担当者の上司も同席し、
「コンサルティング会社が実施した管理に関する住民の意識アンケートを見ても、管理会社への不信感があるわけではないことが分かったので、利益を削ってでも、管理委託を継続したい」
と言うセリフ。

個別の管理項目については、まだ割高だと思えるものもありますが、下請け会社には協力を要請しても、決して「下請け(再委託先)叩き」を行わず、中間マージンや自社の利益を削って、トータル金額で、約40%のコストダウンを実現。

しかし、これまでの調査や分析で、この管理会社の委託金額が高いのは、総合下請会社を使い、実際の業務を行う会社が孫請けだからということが判明しているため、そこまで頑張った管理会社の評価は、はっきりと言ったものの、同時に、「入札を行えば、○○業務は、直接契約も可能で、単独入札をすれば、まだまだ安くなります。」「トータル金額でも、恐らく、入札した場合における順位は、トップ5に入るくらいでしょう」と言う客観的な評価も伝えました。

すると、管理会社からの逆提案で、「この三つの管理業務は、組合が直接契約してもらっても、問題ないと思われるので、入札してはどうか?」

管理会社が、ここまでの姿勢を見せると、理事の中の辛口のメンバーも、「それなら、入札と言うプロセスもちゃんと実行されるので、組合員も納得するだろう」と言う発言。

私としても、元より「管理会社を替えること」が目的ではなく、「管理組合が幸せになる管理体制を作ること」が使命なので、手掛けたことのない変則的な方式でも、チャレンジし甲斐があります。

現在の管理会社が、当社の示した新しい管理委託仕様書にジャストフィットするには、まだ、何点がの調整は必要ですが、管理見直しコンサルティングにおいて、新しい「劇的な改善」のモデルが生まれそうです。

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