先週末に、名古屋市内のマンションの機械式駐車場保守契約に関する入札プレゼンがありました。

(写真はサンプル写真です）

新築時に、管理会社と交わした委託契約は、「毎月の目視点検」＋「年4回の定期点検」
点検は、「誰が行う」は書いてなく、実際は、「毎月の目視点検」は、管理員(清掃員)が行い、定期点検は、専門業者が行っています。

委託金額は、新築以来、ずっと変わりません。

当社の管理見直しコンサルティング＋顧問契約が締結されて、現状の調査・分析が行われました。

点検表を見ると、メーカー推奨レベルの業務が行われており、問題はありませんでしたが、価格はかなり高い。

競争を行えば、品質を変えないで、コストが大幅に下がると思われます。

管理会社も、そもそも点検にはほとんど介在していないこと、点検はどこで実施しても、品質は変わらないことを理由に、自社の管理が継続するという前提であっても、組合が他の点検業者の見積を取り、直接契約をしては？と提案してきました。

そして、入札を実施。

入札に先立ち、各社が現地調査を行ったところ、「保守状態がかなり悪い」と言う共通した指摘が…。

具体的には、チェーンに油が差してなく、錆が発生しているとのこと。
しかし、「点検報告書」を見る限り、実施されていることになっています。

「油を差したけれど、既に取れてしまったという可能性は？」と聞いたのですが、「前回点検から1か月半程度しか経っていないので、それはない」と言う回答。

うーーん…。

この管理会社は、かなりブランドのある会社ですが、建物や設備の管理は、すべてを一括して、ビル管理会社に委託し、更に、そこから、いくつかは、専門業者に再委託しているという構造。

その中で、機械式駐車場については、「故障で止まった時に駆けつける」と言う保守面の良し悪しは、わかっても、「点検」は、ブラックボックスに近く、実施業者にお任せだろうと思います。

実は、同じリフト系機械でも、エレベーターは、届け出が必要な法定点検があるのですが、機械式駐車場にはないので、
このブラックボックス状態は、管理会社から直接、保守業者に再委託をしていても、恐らく変わらないでしょう。

組合にとって、業務の履行を確認したり、品質の良し悪しを判断するにも、契約書には「年4回の定期点検」の一言しかないのですから、チェックのしようがありません。

その保守契約に、年間で何十万円も支払っているのですから、考えれば、恐ろしいことです。
もっと言えば、機械式駐車場の保守契約だけでなく、管理委託契約全般において、仕様がアバウトで、管理会社の裁量次第で、品質が変わっても、組合側がチェックできないことが問題なのですね。

管理会社には、至急、業者への聞き取り調査を行うよう依頼しましたが、この問題の顛末は、後日。