昨日、良い管理のためには、管理会社が変わる、あるいは担当者が替わっても、それ以降も、組合側に立つ専門家による継続的なアドバイスが必要だと書きました。

　その具体的な事例を挙げましょう。

　築21年目のマンションで、陸屋根の屋上点検の際に、排水口回りの防水シートがボロボロになっていて、修繕工事が必要だと言う報告。

　このマンションは、新築時より、屋上の排水口のいくつが、屋上面よりも少し上がっている箇所がありました。

　そこで、管理会社の補修提案は、屋上全面の防水のやり替え。 　屋上面をかさ上げして、防水をやり直し、勾配をつけ直して、排水口のレベルを下げると言うものです。

私が見たところ、確かに表面上は、黒く汚れ、触るとボロボロと汚れが取れ、まるで防水シートが破れているように見えましたので、一般の住民が、管理会社から「これ、雨漏りの原因になりますよ！」と言われれば、工事を承認するのは、無理はありません。

しかし、私が別途、防水の専門家も連れて、見たところ、それは、保護塗装がはがれているだけのことで、実は、この保護塗装は、すでに耐用年数を過ぎており、防水シートそのものには、何の問題もありません。

　で、管理会社の見積りは、約400万円。　

　そこで、これに対する私のアドバイスは、

①屋上面のかさ上げは、次回（平成35年ごろ）の大規模修繕工事の際に、一緒に行えば、十分。

②今回は、排水口周りの防水塗装のみ

③今後は、毎年、定期清掃の際に、その部分の清掃も行うべし！

で、事業者に取った見積りは、約25万円。

　差額は、何と375万円。

　結論は、もちろん、私のアドバイス通り、部分補修のみ。 　顧問契約で、375万円得した例でした。