今日は、建物・設備点検と管理委託契約の関係を書きたいと思います。

私のこれまでの経験では、マンション管理において、清掃と並んで管理委託契約の仕様書との乖離があるのは、この建物・設備点検です。

建物・設備点検を行う点検員は、次の５種類があるようです。
① 管理員（清掃員）が行う
② 管理会社のフロント担当者（多くは技術職ではない）が行う
③ 管理会社内の技術部署の専任スタッフが行う
④ 管理会社の委託先の点検専門員が行う
⑤ 一級建築事務所の建築士が行う（年に１回の総合点検時）

上記①～⑤では、人件費単価は随分違うと思われますが、管理委託契約上は、実施者を指定しているケースは、あまりなく、業務内容記述も、実施者により変えていることはないですね。

管理員（清掃員）が、実施する場合は、受水槽に登って、ふたを開けて中のポールタップを確認するとか、ちょっと危険なタラップを登らないと屋上点検に行けない建物などは、その業務を年２回と定めて、技術点検員が来るというケースはあります。

では、管理委託契約は、どんな記述でしょうか？
これは、詳しい記述例


これは、簡易な記述例



随分違いませんか？

同程度規模のマンションで、前者のような詳細な記述で、１２０００円／月で、後者のような簡易な記述が２４０００円／月と言うケースもあります。

組合側からすると、「建物・設備点検」と言うのは、しっかり訓練を受けた管理員さんとか、技術専門員が行うのだろうと思いますし、料金水準もわからないし、他のマンションとの比較もできないしで、業務品質にも料金にも、疑問を挟む余地がほとんどないですね。

しかし、調査のために、実際の点検時に同行すると、管理委託契約書とは乖離しているケースが多いのです。

先週、現地で同行調査を行った２棟でも、その傾向は顕著。

管理会社入札に備えた新仕様書に、そのマンションの適正な建物・設備管理業務仕様を入れますが、まずは、現行の管理会社に、改善と価格の見直しを依頼することにしました。