昨夜は、当社が顧問を務める岐阜市内の16戸、築20年のマンションで、定期総会が開催されました。

ここは、小規模なので、販売当時から総合管理会社への委託を行わず、設備管理のみをビル管理会社に委託して、会計・理事会・総会は、住民で行う「自主管理」のマンション。

すぐに役員が回ってくるということもあり、住民の意識が高く、総会参加率は、毎回80%以上です。

私との出会いは、4年前の大規模修繕工事。

当時、ビル管理会社や新築時の建築会社に見積もりを依頼したところ、1社は、修繕積立金を20%も上回り、もう1社は、修繕積立金とほぼ同額の見積が出され、どうしたものかと思案。

近くのマンションで、その頃大規模修繕工事を行ったマンションの理事長を訪ねられ、建設会社を教えて欲しいと話をされました。

実は、そのマンションは、私が大規模修繕コンサルティングを行ったマンションで、理事長が、建設会社ではなく、私を紹介いただき、相談があり、結果、コンサルティングを依頼されました。

その後、MACM方式で入札を行い、それまでの最安値の見積額より、約25%コストダウンを実現。

その後、ビル管理委託契約の見直し、電気料金の削減と続き、組合財政も改善。
戸当たりの負担額に換算すると年間で６万円以上の軽減を実現しました。

それまで、何でも自分たちで判断してやってこられたのですが、建物も設備も古くなり、色々な問題が多くなってくる状況を踏まえ、常設で専門家のアドバイスを受けることを選択されて、私が顧問となったという訳です。

4年の間に、火災保険の見直し、携帯基地局の増強時の賃料アップ交渉、台風時の損害の保険適用交渉、日常修繕工事のコストダウン、各戸の家計の見直しやリフォーム相談等を行ってきました。

また、その住民の方から、他のマンションの大規模修繕工事の相談を乗ってやって欲しいと言われ、そのマンションでもコンサルティグを行うなど、小規模なマンションである分、いい意味で、親密なお付き合いとなっています。

他の総合管理会社に委託しているマンションに比べると、「管理・維持」と言う点では、組織だった対応ができないところもありますが、その分、アットホームな組合運営で、決算・予算とか、総会決議とか、かなりゆるーい運営方法でした。

例えば、組合財政は、管理費会計も修繕積立金会計も、ごっちゃで、何しろ期首の残高と期末の残高と通帳の動きが合っていれば良いという感覚。

しかし、消費税が上がり、工事単価も上がり、火災保険も次の夏に上がるという状況を始め、いくつものシビアな要素が、組合運営にも大きな影響を及ぼす状況になってきました。

そこで、今回の総会では、決算・予算算定資料、5年ぶりの長期修繕計画など、システマチックな組合運営を行うための帳票や仕組みの導入をアドバイスしました。

ただ、そういうことに慣れてはいない皆さんですから、PL/BSの難解な帳票では、アレルギー反応も起こります。

そこで、エクセルが苦手な人でもできるように、簡単なインプット表を埋めれば、わかりやすいオリジナルなPL/BSが表記されるシートを作成しました。

総会では、そもそも管理費会計と積立金会計の構造と仕組みの解説から。

このスタイルが定着すれば、組合財政の分析や見通しもしやすくなります。

アットホームさを大切にしつつ、より幸せなマンションライフが送れるよう、これからも顧問としてアドバイスして行きます。