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ホーム > トピックス > 【管理見直し&大規模修繕工事】管理会計が赤字のマンションでダブルコンサルティング契約

【管理見直し&大規模修繕工事】管理会計が赤字のマンションでダブルコンサルティング契約

2014年07月28日(月)

 一宮市の25戸のマンションで、当社と「管理見直し&大規模修繕工事」のダブルのコンサルティグ契約締結のための臨時総会があり、どちらも、承認いただき、また、新たな「愛」(当社のコンサルティングポリシー)を基本としたコンサルティグが始まりました。

 このマンションの最初の出会いは、HPからの問い合わせで、弊著を送付したこと。

その後、メールで相談があり、所在地が一宮市と言うことで、事務所から自宅に帰る途中の位置にあることから、帰路に寄り、マンションを拝見して、管理と長期修繕計画の診断・分析のための資料を預かりました。

 その時の相談でわかったことが、次の通りです。

 このマンションは、数年前から、管理費会計が赤字になっており、その対策を管理会社に申し入れたところ、「管理費の水準」なる統計資料を持ってきて、「このマンションの管理費水準は低いので、値上げが必要」だという回答。

 管理委託業務(管理会社)のための支払うお金を手当てするために、住民の毎月の管理費を値上げすべし!と言う回答です。

 管理会社の担当者からすれば、自社に支払うお金を確保してもらうために、住民の毎月の負担を増やして欲しいというのは、「正当な営業行為」ですから、おかしなことではありませんが、その根拠となるのが、「管理費の平均値」と言うのは、いかがなものでしょうか?

 そもそも、新築時には、分譲会社と管理会社とで一方的に管理内容と管理費を決めていますし、マンションによって、管理委託業務の内容は異なるのですから、「平均値」より低いということが、そのマンションの管理費が安いということにはなりません。

しかも、この時の数値は、「全国平均値」

しかし、対抗する知識が十分ではないSマンション側として思いつくのは、「全国平均では、参考にならないでしょ!」と言う反論と、「管理委託費の削減は考えられないのか?」と言うこと。

 その時の管理会社の回答は、「日常清掃の回数を減らせば削減できる」とか、「年2回の特別清掃を1回に減らせば削減できる」とか、「貯水槽の清掃は、もう少し値下げできるかも」とか…。

つまり、「管理会社に支払っている管理業務委託費は、高くない!」「安くするなら、管理業務のレベル(品質)を下げることが必要」と言いたい訳です。

 その後、理事長さんは、管理会社からの提案を待っていたそうですが、一向に具体的な提案がなく、消費税は上がり、管理費会計は、いよいよ赤字幅が大きくなる…。

 この理事長さんは、とても責任も強く、ご自分の任期の間に、何とかこの赤字問題を解決して、大規模修繕工事も財政的な安心感をもって取り組みたいと思われ、ご自分で、インターネットで調べたり、実際にマンション管理士のNPO団体に電話相談したりと、かなりの勉強をされたそうです。

 しかし、なかなか満足いく回答が得られない。
 そして、私にたどり着いたのは、5件目。

 いただいた資料を基に、分析を行ったところ、管理業務委託費だけでなく、何にお金を支払っているのか、よくわからない支出項目もあり、管理業務品質を改善したうえで、管理費の削減余力があるとの診断結果となりました。
 
 また、建物の簡易調査も行い、それを踏まえて、理事向けに、「建物の劣化と管理の劣化」をテーマに勉強会を開催。

 その時は、「勉強会」が目的でしたが、そのまま、「コンサルティングを依頼する場合は、どうなるのか?」と言う話になり、勉強会に引き続いて、当社とのコンサルティング契約を審議する臨時理事会になり、トータル3時間。

 コンサルティングにより、マンションの管理品質が上がり、劇的にコストが削減されるのであれば、コンサルティング費用は、経費ではなく、「投資」であるということを理解いただけ、その場で、臨時総会の開催が決定されたのです。

 今回の臨時総会も、役員の皆さんの要望があり、最初は、私が講師になっての勉強会を1時間半。

 その後、コンサルティング契約の審議となり、承認いただいたのですが、その審議においても、あるいは、理事会から総会開催までに至る間にも、「管理会社任せにすると…本当にあった怖い話」がいくつも…。

 理事長だけではなく、他の役員の方々の意識の変化と勇気ある言動によって、その障害を乗り越え、ようやく、改善へのスタートラインに立つことになったのでした。

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