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よくある質問と回答

大規模修繕に関すること

大規模修繕にはコンサルを入れるべきか

成功のためには入れるべきだと考えます。

その理由は、 大規模修繕成功のためには、次の5つのポイントで修繕工事を行うことが大切です。

  • 住民の円滑な合意形成を図りながら
  • 生活や近隣への配慮を行い
  • 良質な工事を
  • より安く
  • 長期的な視野に立って

住民だけの力では、手に負えない難題が多くありますし、管理会社任せでは、多くの場合、自社の利益優先で、表面的な手続きは行っても、献身的に住民のために働くという体質ではないためです。

コンサル選定のポイントは何か

会社の規模云々より、どんな「人」であるかが重要です。
次の5つの要素を備えている人材を選ぶことだと思います。

  • マンション生活に詳しいこと。できれば、実際に分譲マンションでの生活経験があること。
  • マンション管理や修繕のコンサルティング経験があること。
  • マンション修繕委員会の活動時間帯である夜間や休日のコンサルティングに気軽に応じてくれること。
  • 管理会社・設計事務所・工事会社を上から目線で監視するのではなく、良い仕事をするためのパートナーとして接することができる人。
  • 修繕委員会運営のアドバイスができ、住民合意を得るためのコミュニケーション力を発揮できる人。

住民だけの力では、手に負えない難題が多くありますし、管理会社任せでは、多くの場合、自社の利益優先で、表面的な手続きは行っても、献身的に住民のために働くという体質ではないためです。

大規模修繕工事を予定しております。
現在、修繕員会を立ち上げ3か月になろうとしております。
当面コンサル業者を採用して進めようとまでは決まりましたが、どのような形、手法で採用するか、議論の結果区分所有者からの業者推薦方式をとることで進めています。
但し、修繕委員会の設置に至るまでの経過を見ると自ら委員に名乗って出た区分所有者は2名、結局理事会役員が兼務するほか、理事会が推薦し、懇願して委員に就任いただいた方々2名の合計10名で構成される結果となっておりますので、業者推薦依頼を行っても推薦件数が無し、との結果も予測せざるを得ないと強く心配しています。結局、管理会社か、当マンションの設計施工会社にこの事業を任せなければならなくなるのでは?今後委員会として進めるべき方向をご教示いただければとご相談させていただきました。よろしくお願い申し上げます。

昨年夏、あるマンション(築12年30戸、Nマンションと言います)から、私に相談があった時の状況が、〇〇さんのケースの参考になると思いますので、お伝えしますね。


Nマンションでは、管理会社主導で、名ばかりの修繕委員会が結成され、管理会社がコンサルティグを行い、あれよあれよという間に、工事請負が決まりそうな寸前で、一人の修繕委員(Kさん)が異を唱えたところから、ご縁が始まりました。

 

ちょうど、当時、Kさんのご実家のリフォームがあり、そのリフォーム会社が、Kさんのマンションに打合せに来られた時に、そんな話が出て、私をご紹介いただいたのです。

 

実は、このリフォーム会社の担当者の住むマンションも、当時、私がコンサルティングをして、竣工したばかりだったのです。

 

そして、私が伺ったときは、次のような状況でした。

 

  • 修繕委員は、各階から、一人ずつ出す方式になっており、管理会社がコンサルティングしてくれるからというお任せ的な義務感で出発。
  • 管理会社が数社で相見積りを取った結果、管理会社系列の施工会社が、最安値で入札。しかし、その金額は、修繕積立金の総額を少し下回る程度。
  • 各社の入札結果は、見積りの内訳もアバウトで、大項目程度しか開示されておらず、価格交渉も行われていない状態。
  • 修繕委員の中には、「修繕積立金で納まるなら、任せておけば良いのでは?」という意見もあったが、Kさんが、先のリフォーム会社の担当者の話を来いて、「マンション管理士」という存在を知り、一度、話を聞いてみたいと依頼があった。

実は、こう言うことに似たようなケースは、よくあり、このまま進めると、概ね次の問題が起こります。

 

管理会社任せの場合

  • 修繕積立金の総額を知っているので、それ以下なら問題ないという発想で、工事費とコンサルティング料を設定する(→将来、積立金が足りなくなれば、値上げを行えば良いという考え)
  • 工事会社は、息のかかった業者を選び、バックマージンをもらう。(その分、工事費が高くなります)
  • 仮に、住民の推薦であっても、「業界のおきて」と称して、最初から、どの業者が受注しても、バックマージンありきとして、利益が入るようにする。(その分、工事費が高くなります)
  • 修繕項目の洗い出しにあたっては、自社の過去の管理の不備などが指摘されないよう、問題を隠したがる。

マンションの設計・施工会社に任せた場合

  • 新築当時の不具合として指摘されないよう、建物の問題を隠したがる。
  • 専門的な管理者がいないため、コストダウンへの意識が希薄となる。(これは、建設会社にすべて「お任せ」の場合は、よく生じることです)

〇〇さんのマンションの管理会社の担当者を存じ上げないので、その方は、良心的な人で、任せて安心だと考えられるかもしれませんが、上記のケースは、担当者の資質の話ではなく、「管理会社の体質」的な問題で、多かれ少なかれ、その傾向があります。

 

では、どうしたら良いか?

解決策としては、

 

  • まずは、修繕委員の皆さんの意識を変えること  信頼できる「マンション住民の味方」となる専門家(コンサルタント)がいないと、マンションの大切な財産が失われ、暮らしにくいマンションになってしまう!という認識をもっていただく必要があります。
  • そのコンサルタントと共に、マンションと自分たちのより良い暮らしのために努力するという姿勢になること。

 

ただ、そうは言っても、そもそも、信頼できる専門家(コンサルタント)として、設計事務所に頼むのか、NPOなどに頼むのか、マンション管理士に頼むのか?という選択、さらには、そこから、誰を選ぶのか?を見極めるのも、難しいですよね。

 

したがって、多少回り道になっても、次のステップを踏むことをお勧めします。

 

  • 専門家(マンション管理士・修繕工事コンサルタント等)を修繕委員会に呼んで、勉強会を行う。*建物の劣化診断が、どこまで済んでいるのかによっても、依頼内容は違いますが。
  • 建物の状況や住民のマンション管理運営に対する意識を元に、どういうスキルや経験をもった専門家(コンサルタント)に依頼するのが良いのかを決めて、コンサルタントの選定を行う。

初めまして、私は今年から修繕委員会に応募しまして委員をしています。今駐車場の修繕工事でP社から320万の見積が出ています。私はこの金額が妥当かどうか相見積もりをしたいのですが古株の委員長やリベート疑惑のある委員がP社に全て任せるように他の委員に誘導しています。何か良い方法が有りましたら教えて下さい。

320万円の工事を相見積もりを取らないで行うことそのものが常識から外れていますね。

 

自分の住居内の320万円の工事なら、絶対に、相見積もりを取るでしょ?と、切り出して、常識的な対応をすることを求めるのが一般的なやり方です。

 

現実的な対抗良手段としては、現在出ている見積りを入手し、「項目と数量」のみを残して、「単価や価格」は、隠したものを作成します。それを、他の業者(3社程度)に見せて、見積もってもらいましょう。

 

この時、絶対に、ライバル業者に価格情報を教えてはいけません。教えると、320万円を少し切った価格を出すだけだからです。

 

その結果を持って、委員会で話し合われてはいかがでしょうか?

大規模修繕を来秋予定しているがこれまでの管理運営を全面的に管理会社におまかせ していたのでどこから手をつけていいのかわからない。このサイトを見つけたときは まさに私が欲しかった情報たくさんありとても嬉しかったです。質問ですが、掲載されている「マンション大規模修繕委員会運営手順」というのはこれが正解、という訳ではないんですよね。

「マンション大規模修繕委員会運営手順」ですが、法律や何かの公的なガイドライン等があって、「運営手順」が定められているものはありません。

 

一方、修繕工事にあたって議論すべ基本的な事項は、どのマンションでも共通しています。

 

では、それぞれのマンションでどう違うか?については、下記の要因があります。

 

  • 設計・施工分離方式なのか?責任施工方式なのか?管理会社一任方式なのか?
  • 修繕委員会に任された権限は、どこまでなのか?
  • 大規模修繕工事において、建物の基本的劣化からの回復以外に、どのような改善(グレードアップ)工事を行うことを検討するのか?

 

上記を判断するためには、過去の修繕履歴や過去の総会でどんな議論があったかなどを、改めて振り返り、整理し、また、修繕積立金の残高を見据えた工事仕様選択の見通しが必要です。

 

これは、かなり専門的かつ住民目線を求められます。

 

しかし、住民の皆さんも、もちろん役員の皆さんも、具体的な手法をご存じではありませんし、基本的には、ボランティアの活動になるので、とりあえず、管理会社に任せて、「マンションのためにうまくやってください」と任せてしまうケースが圧倒的に多いようです。

 

その結果、修繕委員会もほとんど開かれず、途中のプロセスもほとんど公開されず、最終的な予算や事業者決定の臨時総会開催の通知が出されて、初めて、その工事が高いのかどうか、業者が適切なのかどうか、と言う疑問が持つ住民が出てきます。

 

実は、その段階になって、相談いただたケースが、最近、3件続きました。

 

その際にマンションの住民の方から送られた資料を読むと、管理会社は、修繕積立金の上限で収まれば良いという程度の仕事ぶりだったり、裏で、工事業者からバックマージンを取っていることがうかがわれ、工事費が割高になっていて、マンションにとって、かなりの不利益が生じていました。

 

それと比較すると、岸田さんのように、1年前から、住民の方が意識を高くして、準備をされるのは、大変素晴らしいことです。

 

ぜひ、私どもの小冊子をお読みいただき、マンションの住民の皆さんの財産を守り、良い修繕工事ができることを祈念しております。

〇月〇日に通常総会があり、その際3社から大規模修繕の見積もり資料が出されました。〇月〇日に臨時総会があり、2社のプレゼンがあります。大規模修繕委員会としては、今のところ何も活動をしていない状況です。プレゼンに臨む際、どのように説明を聞いたらよいか、ポイントはどこにあるかなど、今頃になってですが少しは知識をつけたいと思いお問い合わせをさせて頂きました。

前提として、入札のための「共通仕様書」に従って見積書が出されているものとします。

 

修繕委員(会)として、これから臨時総会までに行う順序としては、

 

  • 入札比較表の作成
  • プレゼン選考のための採点表作り
  • 会社決定方法の段取り決め

 

1、「入札比較表」について

これは、「工事見積書」を2社で横並べしたものです。数値だけでなく、会社の基本情報なども記載します。

 

会社によって、「Aの項目は、Bの項目に含まれている」と言うようなケースもありますし、「値引き」表示もバラバラです。また、数量や仕様が指示してあっても、間違えや勘違いで、その指示と異なる内容を入れて来るケースもあります。

 

それらをチェックして、各社の数値を横並びにした「入札結果比較表」を作成すると、全体の金額だけではなく、工事項目ごとに、「高い・安い」の違いが、はっきりわかります。

 

それは、各社の仕入れ力の差や、協力業者(下請業者)の強弱が原因の場合もあれば、管理費の水準が異なるケースもあります。

 

それらを見ると、その会社の得手・不得手や安全管理に対する姿勢、事前調査の精密さなどがわかります。

 

なお、もし、共通仕様書がない状態で、入札されている場合は、品質がばらばらで、価格の比較ができない可能性がありますので、いったん、中断されて、共通仕様書を作成されることをお勧めします。

 

2、「プレゼン選考の採点表作り」について

各社からのプレゼンの際は、漠然と聞くだけでは、単なる「プレゼン上手」が勝ってしまい、的確な判断が出来ませんから、会社概要、実績、施工内容、安全管理、住民への配慮、更なるコストダウンの努力など、いくつかの項目ごとに採点します。プレゼン終了後に話し合う場面では、その採点表の集計結果を元に議論すると、皆さんの納得が得られやすいです。

 

私がコンサルティングしているマンションでは、私が開発したオリジナルシートを使っていただいています。

 

〇〇さんのマンションは、規模が小さいので、今回の工事が積立金に収まれば良いという見方では危険です。第1回目の工事以降も、いくつも新たな修繕工事が出たり、使いやすさの改善を求められるようになるので、どれだけ残せるか?も重要です。

 

私が昨年、G市でお世話したマンションは、〇〇さんのところと同じく16戸(築16年)で、最初は、修繕積立金ギリギリの見積りでしたが、私のコンサルティングによる見積り査定で、500万円のコストダウンをはかり、その結果、故障が多発していたインターホンの取換え工事もできました。

 

3、「会社決定方法の段取り決め」について

採点表を即座に集計するために、パソコンを持ち込む、結果を映し出すプロジェクタを用意する(白版に書く)などのために、修繕委員の役割を決めておき、議論のコーディネートの準備が必要です。

 

修繕積立金に対する住民の意識は様々ですから、「総意」を得るための十分な議論と方向付けが望まれます。

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