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2016年10月7日
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大規模修繕コンサルティング

自らのマンションで、大規模修繕委員長を務めたマンション管理士が、業界の仕組みを知った上で、100%住民の視点に立ち、良質な工事を最大限のコストダウンを図って、実現します。

 

詳しく知りたい方は

 

「マンション大規模修繕工事をコストダウンさせる7つの法則」

をお送りします。

 

小冊子のご請求はこちら

 

こんなマンションはご相談ください。

 

  • 間もなく、マンションの修繕を迎える。
  • 修繕工事の住民の合意形成が大変だと心配している。
  • 管理会社主導で修繕の検討が始まったが、不安が残る。
  • 管理会社が工事会社を選定し、契約が近づいているが、それで良いのか疑問が残る。
  • 良い修繕工事を安く行いたいと思っている。
  • 自分のマンションの最適な修繕工事を行いたいと考えている。
  • 勉強して、修繕工事を成功させたい。
  • 修繕担当役員・修繕委員に選ばれたが、どう進めて良いのか不安に思っている。
  • 修繕工事は先だが、現在の組合の財政で大丈夫なのか、一度見て欲しい。
  • 他のマンションでは、大規模修繕工事の後に、修繕積立金が大幅に値上げされたと聞いたが、自分のマンションも同じことが起こるのではないかと心配している。

マンション大規模修繕工事を成功させる7つの法則とは?

  • マンションの規模・予算・劣化状況・住民コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること。

  • 建物の劣化診断をしっかり行うこと。

  • 物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること。

  • 常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること。

  • 依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと。

  • 将来的な修繕計画まで踏まえて進めると同時に管理の見直しも行うこと。

  • 真に住民側に立つ専門家を入れること。

管理業界・建築業界のこれまでのやり方とその問題点とは?

下表の通り、これまでの大規模修繕工事には、3つの方法がありましたが、いずれも、業界側の人たちが行ってきたもので、住民側に、業界の仕組みを知り、十分な時間を取って監視の目を光らせる人材がいないと、高い代償を支払うことになりかねないのが実情でした。

 

方式 管理会社一任方式
(施工会社指名or入札)
責任施工方式
(施工会社)
設計監理方式
(設計事務所+施工会社)
概要

管理会社がコーディネート役で、指名or入札で施工会社を選ぶ。

施工会社による責任施工方式となる。

設計と施工を一括して施工会社に依頼する方式。

管理組合が入札募集。調査(劣化診断)から見積り作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式。

設計と施工とを分離する 方法。

設計事務所が設計し、 施工会社を入札、工事監理(チェック)を行う。




合意を得る段取りがスムーズ

依頼者(管理組合)が楽である。

全部を一括して依頼できるため、依頼者(管理組合)が楽である。

施工会社の選定や施工内容および見積り(施工費用)に関して、コストダウン効果が働く。






修繕積立金の残高を知っているため、その中で収まる程度の価格ダウン努力で終わりがち。

入札であっても、価格をコントロールし、建設会社から紹介料を取るケースが多く、建設会社の利益確保で、品質が悪くなる可能性もある。

自社の過去の管理不備が指摘されかねない問題は、責任を追求されると困るので、隠す傾向がある。

設計監理方式と違い、専門的な第三者によるチェックがないため、施工業者の選定が重要となる。

「丸投げ」となるため、コストや施工品質に関して、管理組合側からの牽制は、効きにくくなる。

住民の合意を得るノウハウが不足しているケースが多い。

設計事務所に、数百万円を支払う必要があり、中小規模 の場合、この方式によるコスト削減効果が出にくい。

最近では設計事務所がコンサル会社やNPOを名乗ることが増えているが、実態は、設計事務所の受注活動であり、中立のコンサルティングではない場合がある。

裏で施工会社との不明朗な取引を行う場合がある

 

 

これまでの問題を解決する新しい「MACM方式」とは?

私どもは、この問題を解決し、100%住民のメリットを考え、良質な工事を最大限のコストダウンを図って実現する独自の方式「MACM方式」=マンション管理士による(M)エージェント型(A) コンストラクションマネジメント(CM)方式を生み出しました。 これは次の方法で行うものです。

 

詳しく知りたい方は

 

「マンション大規模修繕工事をコストダウンさせる7つの法則」

をお送りします。

 

小冊子のご請求はこちら

 

  • マンションの規模・劣化程度・改修内容・自治状況に合わせて。

  • 管理組合・管理会社・設計事務所・建設会社・専門事業者の役割を整理し。

  • 「適度な緊張&最適な協力」関係となるよう組合せ。

  • 合理的で最大のコストダウンを実現し。

  • 同時に、管理(契約)の最適化をはかる。

MACM方式による実績

マンション名
(規模)
修繕工事
削減額
削減 % 同時実施の
管理費削減額
積立金値上
抑制率
FRG (8F 32戸) 4,400 → 2,400万円

46%

70万円/年

85%
CHN (5F 30戸) 3,200 → 2,200万円

31%

131万円/年

100%
FRK(6F 16戸) 1,950 → 1,440万円

26%

63万円/年

60%
CHD(11F 20戸) 1,000 → 840万円

16%

216万円/年

100%
CHO(14F 39戸) 4,460 → 3,170万円

28%

コンサル中 コンサル中

 

組合向け(理事会・修繕委員会含む)勉強会の開催

当センターでは、大規模修繕工事を計画・準備中の組合向けの勉強会を開催しています。

 

 

大規模修繕工事を成功させる7つの法則の詳しい解説とそのマンションの実際の状況を部分析して、90分~2時間程度の話となります。大規模修繕工事は、数年先だけど・・・と言う方も、今から準備しておくために、是非、お申込み下さい なお、会場費は、組合様負担とし、実費として、交通費(名古屋市近郊・岐阜市近郊は無料)と資料代100円/人をいただいております。(弊社セミナールームの使用も可能です)

 

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